此时此刻，在9月上旬这样一个时间点，来谈一下房地产市场的现状和未来！
今年我国股市、房市与2007年形成巨大反差，2007年股市一路上扬，今年是一路下跌，此时此景，还有谁会认为这是牛市合理的调整吗？但房地产市场却热闹了很多，到现在还有两种截然声音，逆势涨价、不降价，另一种声音以万科为代表，房市寒冬来临的论调。
9月是房地产业所称的"金九银十"的重要节点，自9月到年底的4个月时间，房子的实际成交量将影响着开发商们的信心，这将决定着中国房地产市场4年左右时间的发展，也就是2012年前的房地产走势？我相信诸开发商的老板们为这重要节点的来临已经观察、思忖、准备、应付了半年有余。
我们清楚的记得，本轮房地产上涨是从2005年初深圳要拆除改建位于皇岗片区的渔农村（原住农民的自建房）开始的，此片区位于亚洲最大的陆路口岸深圳皇港口岸片区，自深圳政府规划公告后，深圳三级市场的从业人员已经开始兴奋起来，鼓动每一位犹豫的购房者"深圳关内已经没有土地了，再不出手，你肠子都悔青的"，基于此，深圳房地产的老板们抓住了这期待10年之久的大好时机，达成默契促使深圳的房地产市场快速发展！因为地方财政与中央财政的分配关系，一级市场当然乐意坐享其成。全国一盘棋，开发商就那么几个，各地都有项目，于是北京、上海的开发商大肆宣扬，市区没有土地了，事实也是，于是价格也开始上扬，2007年全国的二三线城市的房地产价格也一路高涨，这是一盘棋，是我们国内本土开发商布的一局棋。
到现在9月这重要的时间接点，这局棋已经变得"非常复杂"了，其复杂的演变不单纯是房地产市场的供求问题了，首先是全球金融问题，其次是国家间的经济战略问题，其三是国内现实问题。
作为普通市民，今年以来我们切身感受最深的三大问题，我们手上的股票一路下跌，股市下跌（金融动荡）；我们的汽车也不会随意开动了，石油大幅涨价（能源问题）；我们到市场买到的肉类、米、蔬菜大幅涨价，生活必需品涨价（通货膨胀），这不是我国今年才有的问题，而是世界性的。越南的通胀率接近30%，俄罗斯近10%，非洲的津巴布韦是特例我们可以不重视他，但印度也超过10%，要知道cpi超过5%就是严重通货膨胀了，新兴发展国家概莫能免，谁是推手？归根结底是西方发达国家主导与发展中国家经济发展战略博弈所导致的。
爆发于去年末的美国次贷危机，现在看来在美国整体经济规模中比重不大，但它的影响是非常巨大的，次贷击破了房地产（个人的不动财产）只涨不跌的神话，打击了民众购房保值的自信心，对房地产业造成的影响将是长期的。次贷引起的中小型银行相继倒闭，保守估计全美7500家银行到明年会有150家以上倒闭，大批银行或申请破产保护。现在美国政策已经定调，房利美和房地美由政府接管和注资以拯救危机中的房贷公司，接下来还要拯救银行，这就是美国采取的对策，在金融领域转移风险，让全世界为美国的次贷承担责任。美联储主导的调控方案是：促使粮食涨价，让粮食问题推动系列商品涨价，让商品价格上涨淹没房价问题，也就是说美国经济的诟病要全世界的人民为他付出代价。
在国内宏观经济层面，今年来珠三角、长三角的制造企业大批关停并转，出口下滑，经济发展形势十分严峻。国内的房地产市场，呈现为量价齐跌的实际态势，开发商的资金是多方的开发商、银行、国际热钱、国内投机资金当然还有港台澳的资金，因此现在房地产市场的量价齐跌，外表看来是市场问题，但实质已经是资金博弈的问题了，即金融问题了。
在世界经济环境和我国经济环境情况下，我们回过头来谈国内的房地产市场，这已经演变为开发商、消费者、政府、银行、国际资本，民间游资的博弈了。
世界500强里面大部分都是制造业跟银行，比如说通用电气、微软、花旗银行等等，搞地产的很少。那么为什么中国的富豪一半以上都是搞地产的呢？这说明我们的产业结构有重大的偏差，从世界经济的层面看这是非常危险的。
20世纪80年代中期，泰国把房地产作为优先投资的领域，并实施一系列刺激性政策，由此促生了房地产市场的繁荣。海湾战争结束后，大量开发商和投机者纷纷涌入了房地产市场，加上银行信贷政策的放任，促成了房地产泡沫的出现。同时，大量外国资本也进入东南亚其他国家的房地产市场进行投机性活动。当时这些国家没有预见性的进行调控，导致房地产形成了巨大的泡沫。在金融危机爆发以前的1996年，泰国的房地产业已处于全面危险的境地，房屋空置率持续升高，其中办公楼空置率竟达50%。随着1997年东南亚金融危机的爆发，泰国等东南亚国家的房地产泡沫彻底破灭，并直接导致各国经济严重衰退。香港更是经历了7年的经济蛰伏期，到2003年在"内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排"和"个人游"等因素的强大推动下，香港经济才呈现出复苏势头。日本在90年代也是如此，1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，制造了世界上空前的房地产泡沫，吹出来的泡沫总是要破的，1991年，日本泡沫经济破灭，股价和房地产价格同时开始暴跌，并一直持续到2005年才逐渐复苏。不动产泡沫破灭给日本经济留下了严重的后遗症，导致日本经济十多年来一蹶不振，这些都是历史教材，我们从业人员应该"前事不忘，后事之师"的范本。
最近有消息说港资外资在抄房地产的底，我对这类消息一笑置之，难道现在到底了吗!一级土地市场是乏有成交，二级市场没有成交量，请大家注意，我国一线城市的地产项目开发周期在2至4年完工，2007年的亢奋状态促使大量储备土地开始开发，他们的售楼期多会在2009年，那么我们可以预期的是2009年的上市量不会少于2008年，因此2009年的价格可能会涨吗？不会的，外资这样说，更多的是因为他们的资金还没有从房地产市场套现脱身！
但一个现实矛盾的问题也让开发商左右为难，现实情况开发商的融资渠道狭窄，手握项目而资金缺乏，市场预期很不乐观，是卖地自保还是守地觅资。我国经济有其特殊性，我们是关系经济和市场经济，所以我们回到了原点，经济基础决定上层建筑，上层建筑影响经济。只要政策允许、政策促进就会催生庞大的消费群体，从这个层面讲卖地就是卖掉了企业的未来。因此几年也是房地产业的起点，经过调整地房地产市场，它将自此回归理性，回归健康发展，这是毋用置疑的。
基于以上所述，我们可以勾勒出一条隐约而显的2012年前的房地产市场发展的轨迹。
囤积于2007年的大量土地，在2008年陆续进入开发期，2009年上市销售，2010年才逐渐交楼，此一波开发期将延续到2012年，为什么这么说，是市场开发周期决定的，是市场修整期决定的，还有一个市场滞后期的问题,也就是说在2012年前，市场不缺乏商品房，市场依然是修整期，房地产市场既不是高涨期更不是低迷期，而是修整期。原因有以下三点。
其一：房地产业是国家的支柱产业，它的发展将影响国家经济的宏观层面，主流经济学家希望经济能够软着陆，国家的宏调方向也在表露出希望经济软着陆，管理层发出的不救股市的信号其用意在此，既然如此，房地产业可预期的未来宏观层面的政策会比较审慎的乐观。国家要保经济发展成果，在股市低迷，制造业和出口严峻的情况下，房地产市场无疑对国家经济发展具有举足轻重的作用。我们更多理由相信政策层面会促进房地产业健康平稳发展。但实际情况是地产市场缺乏支撑现在价格水平的成交量，那么降价也将是必然的，问题是那个价格区间才是合理平衡点，要市场需要4年的博弈调整，才可能会走向合理和健康，比照世界地产发展史，4年无疑也是带有感情色彩较短的时间，日本15年，香港7年，泰国现在还没有复苏的迹象......
经济基础决定上层建筑，上层建筑影响经济，2009年是建国50周年， 2010年上海的世博园广州的亚运会，2011年何2012年是本届政府政治成熟期，一系列利好事件将会促使房地产市场回归合理健康发展，毕竟大量城市人口都希望尽快住上自己的房子。
其二：现在的9、10月和11、12月的房地产市场，所表现的成交量和成交价格将决定本次调整期的调整幅度、广度和深度。也就是可以预期的2012年前房地产业的走向，从开发到交房要较长时间为4年。
同时美国的次贷也需要时间来疏导，调整和修复，美国新的经济政策也需要在明年初，新总统到位才能实施，美国经济的心发展战略定会影响着我国经济层面。
其三：中国的房产商，从1992年房地产业进入市场以来就是高利润行业，有其合理性也有其弊端，房地产市场也正在走向透明化，所以走向健康合理发展是必然的。房地产业也只有尽早回归，品质开发能力, 学习创新能力和以人为本的管理能力才是根本。
我们有理由相信，经过本轮调整的中国房地产市场，将走向健康发展，将成就有远见卓识的企业家走在时代的前列。
